Oficio
Nº 020192
12-04-2005
DIAN
Ref: Consulta radicada bajo el número 17174 de 07/03/2005
En primer término, me permito informarle que conforme a lo establecido
en el artículo 11 del Decreto 1265 de 1999 y la Resolución No.
5467 del 15 de junio de 2001, este despacho es competente para absolver en
sentido general y abstracto las consultas escritas que se formulen sobre la
interpretación y aplicación de las normas tributarias cuyos
impuestos administra la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales,
razón por la cual en tal sentido se atenderá su consulta.
Mediante radicado de la referencia, consulta usted, como se manejaría
la parte de facturación en el IVA, cuando se arrienda un inmueble que
se utiliza una parte para bodegaje y la otra para vivienda por el mismo usuario.
Sobre el tema, este despacho se ha pronunciado mediante Concepto Unificado
del Impuesto Sobre las Ventas 2003, en los siguientes términos:
DESCRIPTORES: SERVICIOS GRAVADOS AL 7% - SERVICIO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
1. 26 SERVICIOS DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES y DE ALOJAMIENTO.
DIFERENCIAS.
El numeral 1 del artículo 468-3 del Estatuto Tributario, adicionado
por el artículo 35 de la ley 788 de 2002, dispuso que el servicio de
arrendamiento de bienes inmuebles diferentes a los destinados para vivienda
y de espacios para exposiciones y muestras artesanales, causa el Impuesto
sobre las ventas a la tarifa del 7%, a cargo de quien recibe el servicio,
es decir, del arrendatario.
Por arrendamiento de bienes inmuebles debe entenderse el contrato consensual
en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el
uso y goce de un inmueble, durante cierto tiempo, y ésta a pagar como
contraprestación un canon determinado, contrato cuyas características
y consecuencias están tipificadas legalmente. Se diferencia del contrato
de comodato en que éste es gratuito y al haber remuneración
por el uso del inmueble, se convertiría en contrato de arrendamiento.
El comodato de inmuebles en consecuencia, no es hecho generador del impuesto
sobre las ventas porque no se configuran los supuestos de Ley para que esté
gravado.
Igualmente, el contrato de arrendamiento se diferencia del contrato de alojamiento
u hospedaje (hostal es, hoteles, fincas, casas campestres, casas de recreo,
etc.), en cuanto que necesariamente es de carácter comercial y de adhesión
en sus condiciones; el pago del p respectivo es día a día y
por un plazo inferior a 30 días, sin que sus renovaciones le hagan
cambio naturaleza. El servicio de alojamiento caracteriza propiamente al servicio
hotelero; E establecimientos en procura de brindar mejor atención a
sus huéspedes, por un mismo precio o recargos al valor del alojamiento,
pueden ofrecerles servicios adicionales, tales e telecomunicaciones en las
habitaciones o en sitios específicos del hotel, lavandería,
masajes, be turcos o saunas, parqueadero, restaurante, seguro hotelero e inclusive
los alquileres de espacios, salones para la realización de eventos
de diversa índole, los cuales sin embargo, deben ser grava de forma
independiente con el impuesto sobre las ventas, salvo que la ley los considere
como excluidos.
Tratándose de concesiones efectuadas para plazas de mercado, en las
que se permite el uso espacio público teniendo como contra prestación
una tasa preestablecida, no se considera como contrato de arrendamiento de
inmuebles y en virtud de lo dispuesto por el artículo 10 del Decreto
1372 de 1992, no están sometidas al impuesto sobre las ventas.
La norma aludida reglamenta la exclusión del IVA cuando el Estado perciba
el ingreso por prestar servicio público o por permitir el uso de un
espacio público. Es decir, estos hechos u operaciones cuando son realizados
directa o indirectamente por el Estado no causan IVA. Por lo que la misma
norma previó que cuando el Estado opere a través de concesiones
no se causa el impuesto, con finalidad de no propiciar distorsión frente
a la posibilidad de las entidades públicas de actuar directamente utilizando
los elementos y medios del Estado, o cuando por diversas razones, se necesario
utilizar la figura de la concesión manejada por un particular, toda
vez que se trata d ingresos tributarios del Estado percibidos indirectamente.
Es importante tener en cuenta que I exclusión se refiere a las tasas
percibidas como remuneración del contrato de concesión; el consecuencia,
los servicios prestados por el particular o contratados por el concesionario
con terceros, se encuentran gravados con el IVA.
La Ley señala como hechos generadores del tributo, tanto la prestación
del servicio de arrendamiento comercial de inmuebles, como la del servicio
de alojamiento.
Sin embargo, tratándose de arrendamientos se exceptúan del gravamen
en razón de la destinación del inmueble, los contratos de arrendamiento
de inmuebles que sean utilizados exclusivamente como vivienda del arrendatario
o como inmuebles en que se presenten exposiciones, eventos artísticos
o culturales o muestras artesanales nacionales. Cuando la destinación
.sea mixta con otras actividades no exceptuadas, el beneficio se perderá.
Por otra parte, el Decreto 522 de 2003, reglamentario de la Ley 788 de 2002,
dispone en el parágrafo del artículo 9° que el servicio
prestado por los motel es, cualquiera sea la denominación que se dé
a tales establecimientos, continúa sometido a la tarifa general del
impuesto sobre las ventas.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, para que se genere el impuesto
es indispensable que intervenga como arrendador o arrendatario un responsable
del régimen común. En consecuencia, los responsables del régimen
común serán los encargados de la recaudación y declaración
del impuesto, sin perjuicio de que para la prestación del servicio
de arrendamiento se utilice la intermediación, caso en el cual el intermediario,
persona natural o jurídica, recaudará el valor del impuesto
junto con los cánones de arrendamiento, cuando el impuesto se genere
en cabeza del arrendador del régimen común. Si el arrendatario
pertenece al régimen común del IVA Y el arrendador no está
en ese régimen, el arrendatario asume el impuesto aplicando la retención
en la fuente.
A partir de la vigencia de la Ley 788 de 2002, constituyen obligaciones formales
adicionales para el intermediario del servicio de arrendamiento: trasladarle
al responsable del régimen común prestador del servicio la totalidad
del impuesto sobre las ventas generado y recaudado del arrendatario, dentro
del mismo bimestre de causación del IVA; para este efecto, deberá
identificar en su contabilidad los ingresos recibidos para quien solicita
la intermediación, así como el impuesto trasladado igualmente,
deberá solicitar al mandante de la intermediación y al arrendatario,
constancia de la inscripción en el régimen del impuesto sobre
las ventas al que pertenecen.
Es preciso tener en cuenta que, dada la característica del régimen
del IVA de ser objetivo, las entidades territoriales, las entidades sin ánimo
de lucro, las cooperativas, fundaciones y demás entidades, cuando realicen
operaciones gravadas como es el arrendamiento de bienes inmuebles de que trata
el numeral 1° del artículo 468-3 del Estatuto Tributario, deben
cobrar el tributo y pueden estar sometidos a la retención del mismo,
salvo en los casos expresamente señalados en la Ley.
En relación con las juntas de copropietarios administradoras de edificios
organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales,
la Ley 675 de 2002 en el artículo 32 señala:
"Objeto de la persona jurídica. La propiedad horizontal, una vez
constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada
por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será
administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar
los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados
y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal."
A su vez el artículo 33 de la mencionada ley establece:
"La persona jurídica originada en la constitución de la
propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su
denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su
domicilio será el municipio o distrito donde éste se localiza
y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales.
así como del impuesto de industria y comercio, en relación con
las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido
en el artículo 195 del Decreta..1333 de 1986.
...". (Subraya el Despacho)
El Estatuto Tributario en los artículos 2 y 4 prescribe que son contribuyentes
o responsables directos del pago del tributo los sujetos respecto de quienes
se realiza el hecho generador de la obligación sustancial. Son sinónimos
para efecto del impuesto sobre las ventas los términos contribuyentes
o responsables.
En consecuencia, las propiedades horizontales no son responsables del impuesto
sobre las ventas pero sí son sujetos pasivos económicos del
tributo cuando adquieran bienes o servicios que no se encuentren expresamente
excluidos por la Ley.
Lo anterior en concordancia con el artículo 482 del Estatuto Tributario
que señala:
" Las personas exentas por ley de otros impuestos no lo están
del impuesto sobre las ventas. Las personas declaradas por ley. exentas de
pagar impuestos nacionales, departamentales o municipales, no están
exentas del impuesto sobre las ventas." ( negrillas fuera de texto)
Cabe anotar, que a partir del 1 de Enero de 2005, los servicios gravados a
la tarifa del 7%, quedaron gravados a la tarifa del 10, esto de conformidad
con lo señalado en el parágrafo 1 del Artículo 468-3
del Estatuto Tributario.
De acuerdo a la doctrina vigente, cuando la destinación del inmueble
arrendado sea mixta, es decir se combinen actividades exceptuadas y no exceptuadas,
el beneficio de la exclusión se pierde, y el IVA se causará
a la tarifa del 10 %, teniendo en cuenta lo señalado en el artículo
7 del Decreto 522 de 2003.
De otra parte le manifestamos que la Dirección de Impuestos y Aduanas
Nacionales, con el fin de facilitar a los contribuyentes, usuarios y público
en general el acceso directo a sus pronunciamientos doctrinarios, ha publicado
en su pagina de internet www.dian.gov.co <http://www.dian.gov.co>. la
base de conceptos en materia tributaria, aduanera y cambiaria expedidos desde
el año 2001, a la cual se puede ingresar por el icono de Normatividad"
-técnica"-, dando click en el link "Doctrina Oficina Jurídica¨.
Atentamente
JUAN ORLANDO CASTAÑEDA FERRER
Jefe División De Normativa Y Doctrina Tributaria
Oficina Jurídica